西安高新三期是否值得购买盘点③规划生变

2023年05月01日 10:53:15 40阅读 0评论

高新三期、曲江新区、航天、长安，盘踞西安城市南部，得益于人口、产业的扎堆，大城南板块的新房热度、二手次新房流通性、房价涨幅远高于其他区域。

节前，高新三期、曲江新区规划生变，引得议论纷纷，借着国庆盘点，我们来聊聊区域最新规划及重点关注楼盘。

壹丨高新三期

前两日很多粉丝拿着这张图来问我到底发生了什么？

图片信息显示，会议为“西安高新区托管相关区县镇街退还移交暨合作共建会议”，很多人看到这样的会议，第一反应都是“高新三期不搞了？要把之前的属地退回长安、鄠邑？”

这则新闻牵扯到“行政权与开发权”，通俗来讲就是高新区仍负责托管区域的开发，但行政权归还原行政属地，如原本是长安、鄠邑地界，将由长安、鄠邑行使行政权，高新区作为经济开发区，可以轻装上阵，专注招商引资和开发建设，对区域发展不见得是坏事。

能够如约发展、认真兑现，行政权、开发权都是好权，但如果因为行政权与开发权产生割裂，导致区域进展缓慢，拧不成一股绳，多方混管、混治，才是所有人不想见到的。

就当下的高新三期而言，仍是规划配套＞现有配套的区域。

西太路东侧，重点配套为国际医院、大仁遗址公园，但公园的进度略慢，区域教育主要说的是23小和第五中学，但教育最终还是以交房后的实际划定为准。看得见的优势在于离地铁六号线仁村站较近，区域内在售的华宇御璟天宸，建面约110-143㎡，卖点是带装修带阳台近距地铁，板块起步较早，后期会率先形成人居氛围，招商臻境、新希望锦麟天玺尾盘清仓。

西太路西侧又分为瞳北、瞳南两大板块。

瞳北片区，碧桂园高新云墅一期、中天新希望未来印先后售罄，很快高新在四季度又会开始在这一片区供地，两宗百亩以上的住宅用地位于碧桂园高新云墅一期北侧与西侧，地块容积率还是区域常见的2.8，好在地块体量更具优势，紧邻31小和11中（高新一小一中新校区），这也算是高新为了这次拍地所拿出的诚意。

目前，瞳北片区碧桂园高新云墅二期、曲江文商檀境、高新云熙港均有在售房源，紫薇云上也即将开售。

南向观瞳，是目前瞳北片区新房一大共性卖点，此外还有永安渠公园、永安花谷这样的城市绿地配套，但硬伤也有，距离地铁六号线得10-15分钟左右，出行离不开自驾。

从楼盘热度上来看，紫薇云上是cid首个纯高改社区，高改买家在cid的选择其实并不多，目前只能看紫薇云上；碧桂园高新云墅二期、高新云熙港、曲江文商檀境中，后两盘的咨询度明显更高，高新云熙港整盘房源在售，面积110-182㎡，均价两万五左右；南望未来之瞳、永安渠商业水街的檀境项目迎来曲江文商入股后，好产品迎来好资本，cid置业必看项目之一。

潼南片区，整体配套上与瞳北相近，无非是换了个生活视角。瞳北观瞳，瞳南观山，主要配套仍是未来之瞳和永安渠商街，但在教育上有一不确定因素，附近教育用地很难确定是否会和兴隆社区共用，暂无考证。

在售项目中，龙湖青云阙二、三地块接连入市，在售106-188㎡，产品跨度较大，该盘继推出4万的底跃户型后，迎来了一波关注，天地源棠樾坊、紫薇云峰里在售产品面积接近，也都是毛坯销售，云峰里面积区间105-143㎡、棠樾坊112-126㎡，但明显云峰里两万四的均价，性价比更高一些。

其实目前整个高新三期都面临着一样的状况，即刚需产品更卷，改善房源偏少。

几次去高新三期踩盘时，都能明显感觉到cid各盘、置业顾问之间在相互打击，但其实整个区域的大配套都是高度重合的，开车15分钟以内，基本上可以实现配套互联共享，教育也都是高新名校的办学模式，大家好，才能真的好。

贰丨曲江新区

可算等来了曲江扩容！

今年后半年，曲江一直在扩容的道路上竭尽脑汁，7月末，曲江联手雁塔共同打造西安文教园板块方才落定，节前，曲江官宣与长安联手，共同打造约10km²的杜邑文化科技产业园！

合作模式在新闻稿中也有详尽的介绍：

长安区委副书记、区长李娴表示：一是专人负责，专班推动，主动对接，支持合作共建区加快发展；二是配合曲江新区做好土地征迁、医疗养老、社会治理等工作，做好合作共建区服务保障；三是用好用活两区资源，深化拓展合作，推动区域文旅融合发展。为打造大遗址保护新典范，建设国家级文旅融合产业示范园做出长安贡献。

长安供地、曲江主导的开发模式没跑了。

从公告和信息来看，10km²杜邑文化科技产业园中，文化保护区域面积为3.5km²（折合5250亩），可建设区域面积为6.5km²（折合9750 亩），北至长安区与雁塔区行政界限，东至长鸣路，南至杜陵保护线，西至西康高速。

住宅、教育、医疗、交通、商场等综合配套都将在曲江的主导下落位，长安区闲置用地得以盘活、曲江一解“无地开发”这样的燃眉之急，初看的确是双赢的选择。

目前整个曲江一二期，已经完全饱和。

曲江一期先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，短短数年间，中海、保利、绿地、金辉、金地、天地源等大牌房企进驻曲江二期，造城成功。

近年革新的曲江二期，分为以雁翔路南三环交汇为核心的qcic板块，以及雁塔南路南三环交汇的ccbd板块，目前这两个区域的拓荒同样接近收官。

△曲江电竞产业园效果图

产业方面，较新的有曲江电竞产业园等；曲江创意谷、正荣彩虹谷、西安新植物园、杜陵遗址公园、旺座曲江等建成，为周边居住人群提供了就业、商业便利及休憩娱乐场所；医疗方面，则有西北妇幼为健康保驾护航。

教育方面，近年来曲江二期进展迅速，康桥国际学校、曲江第三中学、曲江四小、五小，曲江第十一小学等落地，改善区域教育环境。

新房领域，就略显孤单了，目前整个曲江住宅只有曲江城市树在售，项目在售超高层，毛坯交付，房源面积160-240㎡，均价20586元/㎡，价格比同区域的二手房还要低，但因为学区的因素，很多意向曲江的客户目前的重心还是放在二手次新房上，近来阳光城plus、中海曲江大城三万的二手房出货迅猛。

曲江联手长安，未来不会缺新房供应，目前只是敲定合作，区域规划、土地出让、新盘入市等还远在路上，未来三五年，杜陵、东三爻都将成为曲江新盘的主力供应地。

叁丨航天新城

航天在过去五年西安楼市的表现中，是极为稳定与坚挺的，原因有二。第一，航天自身高精尖产业密集，催生大量高收入人群，需求庞大；第二，承接曲江“无地开发”的外溢需求，但自身的新房供应量也极度紧缺。

过去十余年的发展积淀，已经不能用新区的标准去衡量航天新城了。地铁四号线通车、十五号线在建，航天1-5小、航天1-5中，航天菁英学校等教育配套先后落位，世子公园、明秦宣王遗址公园、航开路口袋公园、揽月阁等逐一开放，商业短板也被近年来开业的金辉广场购物中心、航天城·壹街区、航天城星座广场、航天城中心广场等商圈覆盖，区域内又散落着航天城、富力城、揽月府、大华锦绣前程、龙湖花千树等成熟社区，生活配套较全。