湖滨银泰in77在杭州哪个区|看银泰in77如何承包杭州湖滨商圈

继e区开业之后，湖滨银泰in77项目正式全面开业，不但项目体量相应增加，在业态及品牌上也更加的完整，各区相互补充，形成合力，对整个商圈的客流都起到促进作用。18年销售额达到45亿元，同比上升22%，年客流达到6000万人次，日均客流16万人次。

银泰in77地处杭州西湖畔，银泰集团从最早的“欧洲名品街”接手改造打造成为了今天的a区，直至2018年底最后一期e区开业才标志着in77项目完整开业，从05年a区开业至18年e区开业，经历了13年的时间。目前项目共分5个区域，体量达到23万方，除c区达到10万方，其他各区均在3万方左右。

▼in77各分区区位

▼in77各分区信息

a区：高端奢侈品 网红聚集地

a区是最早开业的一部分，承担了项目高端客群的消费，也是杭州第三个奢侈品定位的商场，目前项目拥有gucci、lv、hermes、ysl、cartier、zegna、moncler、d&g、ferragamo、jimmy choo等一众奢侈品品牌。

除了奢侈品品牌外，项目还陆续引进了众多“网红”品牌，与高冷的奢侈品牌品牌相互补充，以此来吸引年轻的客群，比如：浙江首家蔚来中心、全国第二家的喜茶黑金店、全球最大的line friends全新概念店、高端冰淇淋pree，风靡全球的甜品lady m。

▼a区地型及品牌落位

a区地块呈“倒直角三角形”，被仁和路切掉了三角，三角部分入驻了漫咖啡、omega、line friends、chrome hearts四个品牌。

“倒三角”的上半区才是项目的重头戏，而此区域又可以分两部分来看，一部分是确定项目定位的奢侈品，处于“两个直角边”上，以及沿着“斜边”内部设立的中岛铺位，另一部分就是沿街的“斜边”品牌了，除了打头的hermes外，其余则主打生活方式品牌，如甜品lady m、高端冰激淋pree、日本元老级美容spa品牌及蔚来中心等。

项目主体2层，局部4层，场内全部采用通高的设计，极大的提高了场内的视野和通透性，超大的玻璃穹顶，引入自然采光，宛如室内化的步行街。

无论是边铺还是中岛的品牌，大多采用了跨层的形式或者是两层的物业条件，一方面是奢侈品品牌本身品牌形象设计的要求，另一方面也是因为场内垂直动线较弱，如果不进行跨层的化，二层的到达率就会很差，或者说因为跨层的设计，减少了场内公区扶梯设置，提升了利用率。

沿街商铺正好面对着西湖，拥有着强大的客流，此处的生活业态品牌利用对外展示面的优势，大多采用玻璃幕墙或者玻璃橱窗，以增加品牌形象的宣传，增强与顾客的互动感。

局部的3-4层则设置了健身、美容美发等服务配套型业态，并且在3层设置了空中连廊与d区相连，以提升顾客在各个分区之间的可达性。

由于a区自身定位高端，相较于其他区域，客流就显得冷清多了，随着喜茶、lady m等自带流量的网红品牌进驻，自然能提升客流情况，虽然带来的客流与场内奢侈品品牌的定位重合度有限，但对于零售业态比重较大的区域，更多的意义是提升了场内的休闲空间。

b区：时尚潮流/品牌旗舰店

b区位于a区的西北角，呈对角线的位置，与地铁无缝对接，地下与d区连通。该区面积3.4万方，地上一层，地下两层，共计三层，以品牌旗舰店、运动潮流服饰、化妆品、餐饮及网红小吃等业态为主，吸引了大量年轻的客群，成为项目的客流担当。

地上部分的建筑形态为仿古风格的开放式街区，以独栋建筑为主，聚集了全亚洲最大的apple store、adidas mini品牌中心、aape等地标型店铺以及小龙坎、山葵家、熬八年等网红餐饮，除此之外还有海马体旗下的高端泛摄影空间西湖缦图及网易考拉等。

面积达到 3000 平方米以上的零售店将成为亚洲最大的 apple store

西湖缦图，集摄影、展览、沙龙等高端人文艺术体验于一体的泛美学摄影空间

从b1到3f跨4层的adidas mini 品牌中心面积达到2000平

一层外围的沿街商铺则聚集了一众网红品牌，有鲍师傅、古早万丹、夹机占、老杭邦等

b1层：休闲美食 运动潮品，主要品牌有under garden、g-shock、inxx、npc、stay real、kerr&kores天猫潮流集合店以及卤儿道道、钟薛高、谷田稻香、阿香米线等休闲美食品牌。

b2层：化妆品 生活杂品，主要品牌有muji、海马体照相馆、万宁、以及innisfree、etude house、it's skin、玛丽黛佳等14家大众美妆品牌。

两个地铁口直达b2层，且与d区连通，交通优势明显

面积不大的b区采用开放式街区 地下商业的形式，集合了潮流服饰、网红餐饮、品牌旗舰店、大众美妆化妆品等年轻化的业态，精准的锁定了年轻客群，加上龙翔桥地铁站带来的庞大客流加持，妥妥的成了整个项目的客流担当。

c区：时尚轻奢/亲子家庭

c区2013年开业，是整个项目面积最大的一个区，面积达10.6万平方米，由c1，c2，c3三栋建筑组成，共5层（b1-4f），二楼以上和地下层都是连通的，三栋建筑在业态既相互错位而又相互补充，主力以服饰零售加餐饮业态为主，比较像是超大的体量的百货，是整个项目的流量和业绩担当。

整个c区的定位往“时尚轻奢”方向发展，具体到每个分区上，c1区体量不大，业态主要以轻奢包袋 高端化妆品 潮牌服饰 餐饮为主；c2区是三栋中体量最大的一个区，品牌最全，零售品牌级次也较高，且大比重业态为女性消费的业态，以轻奢服饰 饰品 精品服饰 设计师服饰 女鞋 休闲服饰 餐饮为主；c3区主要集中在二三层，二层为儿童零售 儿童服务，三楼为餐饮 运动品牌。

从下表各分区的业态及品牌对比来看，各楼层的业态及品牌是相互统一和相互补充，是既独立又统一的关系。

c1区部分品牌

c2区部分品牌

c3区部分品牌

d区：时尚精致生活

d区2017年12月开业，面积3.4万平方米，成为轻奢代表。d区与a区通过3楼连廊相连，在地下与b、c两区相连。从交通连通性上来讲，通过d区实现了场内a-d区的全部串联。

d区一层引进了chanel，estee lauder，giorgio armani，lancôme，m·a·c等14个国际知名化妆品，弥补了项目在高端化妆品品类上的消费需求。

除化妆品外，d区还有浙江首家victoria’s secret全品类店，以及设计师女装、家居用品、harbook 设计主题书店等品牌，整体打造出一种精致的生活方式。

亮点一：

沿街商铺均以玻璃幕墙或者橱窗的方式装修，场内品牌形象及定位一览无余。

亮点二：

发挥了百货在统装上的优势，通过天地墙的设计对中岛柜位进行统一打造，既保证了风格统一，又形成了一种区域感，而最大的亮点来自于对高背柜的设计，空间的通透感更强，在成列上保持了高度的统一。

无论是对中岛柜位还是边厅，对红线进行了柔性化的处理，更符合女性化的审美，同时也有利于品牌形象展示。

亮点三：

负一层摆脱了传统的美食广场，以拼接岛柜的形式，对各个品牌之间的设计进行了统一，拼接毫无违和感，现场的空间感、体验感得到优化。

各楼层业态及品牌：

f1:化妆品、配饰

f2:精品女装、配饰

f3:家居、餐饮

f4:餐饮

f5:家居、配套、观景台

b1:休闲餐饮、b2：超市

e区：旅游文创生活

由于去调研时，e区尚未开业，仅能从外立面灯箱广告上读取少量信息，下面借用官方信息来作一个简单的了解。

e区，共3.2万平方米，是2018年12月15日亮相的一个新区域。e区拥有紧邻西湖的一线湖景，特别是西湖观景平台，夜景景致非常好。

该区在定位上主打本土文化特色，引进了30多个特色旅游文创品牌，比如：博市集（集国内各大博物馆于一体，打造博物馆文创产品）、万事利（丝绸品牌，常作为国际盛会中的国礼赠予外国元首）、中国工艺（国家级东方美学艺术工艺品）、哲品（体现东方生活智慧的文创品牌）、言几又･今日阅读等。

高品质的餐饮是e区的另一个特色，莆田（米其林一星）、in羲和（为in77定制的烤鸭品牌）、太二酸菜鱼旗舰店、绿茶旗舰店等都在此区域。

总结

项目a-e共5大区域整体达到23万方，入驻600 品牌，涵盖奢侈品、轻奢、中高端、大众化品牌、网红品牌等，无论是品牌级次的跨度还是品牌的丰富度上，都具有很大的优势项目分批打造，分属不同地块，相对又有独立性，各分区体量又比较小，均以较强势的零售业态为主，辅助以餐饮业态，所以更像是一个放大版的百货，在休闲娱乐、儿童游乐等业态上及快时尚品牌上相对缺失项目靠近西湖景区，带来源源不断的旅游客群及年轻客群，也逐渐发展成网红打卡地凭借着优良的基础条件，在确定各个分区的定位后，可以逐步进行优化调整，来强化各个分区之间的差异和互补性随着项目的不断迭代升级，尤其是体现在d区上，通过动线的处理、铺位的设计、统装的打造等可以看出项目对商业细节的处理和用心

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